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楼市调控又入敏感期 房价反弹缺乏政策基础
类型:楼市要闻  日期:2012-07-28  浏览:1522 次  评论:查看评论

 近来的一些市场监测数据反映,部分城市的房价“量价齐升”。与此同时,国务院督查组对16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。楼市调控再次进入敏感期。

  业内人士认为,针对部分城市政策微调的倾向和楼市“量价齐升”的动向,中央开始进行“精准修正”,而不是再出台“一刀切”的调控政策。整体来看,房地产调控政策年内不会松动,房价的“报复性反弹”缺乏政策层面的支撑。

  成交回暖引发房价反弹担忧

  中国指数研究院最新数据显示,在7月16日到22日的一周中,交易量继续上升,在所监测的40个城市中,32个城市交易量同比上涨,6城市同比涨幅超过150%,其中苏州同比增幅最大,达306.42%。部分城市6月份房价也在下跌9个月后首次回升。本应是楼市淡季的6、7月,居然“量价齐升”,超出业内预期。

  一些业内人士也表示,自2007年以来,房地产投资品属性凸显,单纯的供求规律已失效,在预期主导之下,脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险。“当前正值中国房地产调控的关键期,形势异常严峻与复杂,虽然总体仍处于调控目标区间,但是随着市场回暖压力加大,市场走势可能偏离调控目标。”中国社会科学院财经战略研究院院长、“住房问题研究”课题组组长高培勇说。

  国土资源部全国主要城市地价监测系统的最新报告显示,截至目前全国105个监测城市中,33个城市从不同角度出台楼市微调政策。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松,以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下,部分城市的市场预期正在出现变化,未来一段时间内,房地产市场再次进入敏感阶段。

  市场并未逆转

  上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍认为,部分城市成交量回暖对原因首先是开发商“以价换量”和货币政策的微调刺激刚性需求入市,另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。但市场仍有很多的不确定性因素,房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转,成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。

  以上海为例,26日发布的“工行-上海财大”住房价格指数显示,上海近半年房价走势可概括为低位盘整和走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位,尽管5、6月指数出现小幅回升,但回升幅度远不及前期积累的降价幅度。地方政府以“限购”为核心频繁收紧楼市调控,而调控政策微调仅以提高首次置业家庭的支付能力为目的,远未达到促进市场全面回暖的程度。

  统计数据显示,房地产企业的经营状况不容乐观,目前房企的负债率依然较高,5成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前,在沪深两市已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中,有13家预计业绩将出现下滑,有20家预计出现亏损,整体预减比例达到了55.9%。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,现阶段还仅限于狭义市场成交量回暖,不足以导致市场基本面整体回暖,后市仍有不确定性。

  发展仍需治“源”导“流”

  业内人士认为,现阶段房地产调控仍处于关键期,需稳定市场预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称,从成交数据来看,房价已经出现止跌反弹的苗头,但鉴于经济“稳增长”的压力也很大,此时不宜过度打压房地产市场。综合两方面因素考虑,即便再次调控也将以重申和强调既有政策为主,不会增加太多、太严厉的措施,而是加大对地方政府的督查力度。此次国务院督查16个省(市)房地产市场释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台,要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。

  “应该看到,我国房地产市场并不均衡,东中西部城市回暖速度并不一致。因此,在未来的楼市调控中,也应分地区实行差异化的调控政策。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

  “眼下,部分城市楼市‘量价回升’是‘以价换量’所致的表象,”上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫教授指出,要解决房地产业持续健康发展的长远问题,让市场回归本位而非让调控处于常态,仍需从体制、机制等方面着力,根除导致调控一松房价即涨的“源”与“流”。改革税制,以解决地方对土地财政的依赖,此为源头治理;调节投资,从“炒房”以获取增值收益为主转向以长期获取租赁收入为主,此为市场导流。堵疏并举,方可收楼市健康发展之功。


 

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