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多路督查组"会诊"房价 调控"新药方"倚重问责
类型:政策法规  日期:2012-08-04  浏览:1440 次  评论:查看评论

调查市场需求端变化
  “我们这一排是北京市中介行业协会和各经纪机构的代表,对面坐了一排督察组的同志,后面是北京市住建委的官员。”7月31日下午,国务院督查组召开座谈会,一位与会人士向中国证券报记者描述现场的情况。他还表示,在当天的座谈会上,北京住建委的人“只能听,不能说”。

  这一路督查组包括国土部、住建部、银监会和国税总局的相关人士。据悉,此次座谈会主要是向市场人士了解最新动向,此前督查组已专门到北京的部分中介门店走访,了解市场情况。
  督查组的行程颇为紧密。按照工作安排,当天上午,督查组已与北京市房地产协会的人士及部分专家学者座谈,次日还将向开发商代表了解情况。而在其他省份,督查时间也被安排得满满当当。
  “督查组的人士以询问为主,很少做出指示或表态。”中国证券报记者了解多路督查组的具体工作情况后,均得到了类似回答。据了解,在上述北京的这场座谈中,督查组询问的内容主要涉及限购令执行情况、成交量能否持续、下半年的市场供应等。同时,督查组还询问了北京部分“日光盘”和高价地对市场带来的影响。
  “找市场人士谈,主要是了解供需关系,尤其是需求端的变化。”这位与会人士说。根据北京市住建委的统计,7月北京成交商品住宅(新房加上二手房)29089套,环比上涨13.6%,同比上涨64.2%。事实上,包括北京在内,当前大部分限购城市的楼市成交量仍然保持较高水平。
  业内人士认为,在“新国八条”出台一年半之时,个别城市在“限购令”等政策的执行中出现松动,导致部分投机投资需求伺机入市。需求端的异动,不仅是当前局部市场出现量价齐升的原因,同时可能造成未来的市场供需失衡,促使房价继续上涨。
  对于未来的市场状况,与会人士普遍认为,在经历了近半年的快速释放后,刚需支撑乏力,改善型需求释放有限,未来几个月的市场交易量很难保持上述水平。但他们仍然向督查组建议,应警惕投机投资需求入市,以及个别楼盘坐地起价的现象。
  作为影响市场供需关系的重要调控手段,“限购令”和信贷政策的执行情况自然也成为督查的重点。据了解,督查组近日在广东调研部分房企,了解其运作是否符合限购政策的规定。此外,另一路督查组还在上海对数个楼盘的房贷业务进行检查,了解差别化信贷政策的执行情况。
  更关心房价上涨原因
  供需关系的变化直接体现在房价走势上。“督查组对量价齐升的现象心里有数,他们更关心的不是"量涨",而是"价涨"。”上述知情人士向中国证券报记者表示,派往北京的这一路督查组,多次问起6月以来北京楼市出现量价齐升的原因,尤其是价格上涨的原因。
  需求的大量释放和部分项目的提价,被认为推高了近期的成交量和价格。北京中原地产统计显示,7月北京有八成项目提高均价。按照不少机构的预测,若不采取必要手段,即使未来成交量下滑,房价仍将继续反弹。
  事实上,督查组对房价的关注更多体现在与政府部门的交流中。中国证券报记者从知情人士处获悉,督查组在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时,首先询问的便是房价控制目标的制定和完成情况。
  针对房价控制目标的问题,江苏省住建厅有关负责人在座谈中表示,2012年江苏建立了房地产信息系统及预销售备案系统,房价控制目标今年虽未特别公布,但地方政府已将此作为一项既定规则,作为政府的一个承诺,确保把房价控制在合理水平。
  对于这一问题,湖南省的官员则强调,去年湖南省的房价涨幅控制在个位数,低于全省的GDP增长速度。但对于今年的房价控制目标,他未做明确说明。
  按照“新国八条”的要求,去年全国大部分城市制定并公布了房价控制目标,且完成情况较好。但今年以来,甚少有城市公布上述目标,这也使得地方政府缺乏对控房价任务的量化参考。中国房地产学会副会长陈国强表示,今年以来,一些热点城市房价上涨较快,甚至明显超过了去年制定的房价上涨目标。
  “北京楼市为何出现量价齐升态势?”“湖南省今年的房价控制目标是多少?各地有没有制定具体的目标?”近日,国务院督查组分赴北京、湖南、江苏等地开展督查时不约而同将“火力”放在了房价问题上。
  从7月下旬开始,国务院派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。有关人士透露,督查组通过听取汇报、现场走访和座谈交流等形式,了解当地的政策执行情况和市场形势,这些信息共同指向的焦点则是房价走势。
  业内人士认为,本轮督查过后或有新一轮政策出台,而房价上涨趋势很可能加速新政的出台进程。新政除在保障房建设、个人住房信息系统建设、房产税试点等长效手段上加力外,还将强化原有政策的执行。其中,针对房价控制目标的制定与完成,对地方政府的问责很可能得到强化。
强化地方政府问责制
  在很多业内人士看来,“控房价”不仅是本轮督查启动的诱因,其目标还可能体现在督查后新政制定过程中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示,在督查组回京、形成报告并提交后,中央很可能据此出台新一轮调控政策。他还表示,新政出台的时间,将视7月的房价数据而定。若中央预期房价继续快速上涨,新政很可能会提早出台。
  根据国家统计局的数据,今年6月,全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比上涨0.02%,在连续下跌8个月后首次出现正增长。
  督查之后出新政,已成为多数业内人士的共识。陈国强认为,新政将以强化原有调控手段为主,其中,针对房价控制目标的制定和执行情况,启动对地方政府的问责很有必要。“若没有房价控制目标,就缺乏问责地方政府的依据,也就无法落实地方政府的责任。”
  财政部公布的数据显示,上半年全国国有土地使用权出让收入仅为11430亿元,同比减少4342亿元,下降27.5%。土地出让金收入减少,被认为是地方政府松绑楼市政策的主因。有不少业内人士认为,若不在房价控制上启动问责,地方政府试盘的尝试将会更多,房价上涨的动力也将更足。
  此外,作为楼市调控和税费改革的一项长效机制,房产税试点或将加快推进。据悉,督查组曾在北京多次询问房屋的空置率情况。对此,与会人员一致建议,在减少房屋交易环节税种的同时,开征保有环节的税收。伟业我爱我家统计显示,当前北京市场的空置房屋套数约在30万-40万套之间,相当于该市一年多的住宅销售量。
  另据中国证券报记者了解,针对北京万柳地块在拍卖中推行的“限地价、竞保障房面积”的做法,督查组予以肯定。这也意味着,为避免高价地对市场预期产生不利影响,未来的土地出让中,上述竞价方式或继续得到鼓励和推广。
  杨红旭表示,督查后的新政将以强化原有政策执行为主。此外,二手房交易税提高、房地产贷款收缩等手段都可能作为储备政策择机出台,但这需要视具体的督查情况而定。他还认为,下半年楼市将有所降温,房价大涨可能性为零,以盘整态势为主。

 
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