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房价飙升或遭新“痛击” 楼市博弈战向开发商倾斜
类型:专家解读  日期:2012-08-04  浏览:1389 次  评论:查看评论

年中的楼市,就如同盛夏的天气一样,热字当头。随着连续两次降息刺激,楼市摆脱了上半年的低迷状态,快速步入回暖通道,甚有一路“高歌猛进”的势头。而地方政府也是小动作微调政策频出,探底中央底线。事实上,中央政府对于楼市的调控从未放松,国家领导人更一再表态:绝不能让楼市调控房功亏一篑。专业人士判断:如果房价继续飙高,不排除有更严厉政策出台的可能。

  楼市升温交投两旺

  2012年已进入第三季度,这是楼市传统意义上的淡季。而七月的到来,并没有影响到楼市回暖的脚步,反而表现出量价齐升、交投两旺的态势。中原市场研究部统计数据显示,截至7月25日,月内全国主要城市商品房签约再创新高,合计总签约套数达21.28万套,环比6月同期增长了6.9%,全月成交量有望达到28万套,再创年内成交量新高。其中北京、广州、上海、深圳等一线城市相比二线城市的商品房成交量回升速度更快。中国指数研究院数据也显示,今年7月前三周,10个代表城市成交量为650万平方米。与2011年同比增长了63%,与2010年和2008年同期比较增幅也在90%左右,仅比2009年同期略下降24%。

  近几个月楼市的储蓄回暖,也使得大部分刚需购房者对楼市的预期发生逆转,由最初对房价下降的期待演变成现在担心价格反弹的恐慌。加之目前首套房贷政策松动、央行接连降息等动作使得部分刚需毅然出手。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,两次降息对购房者的决策影响非常大。今年更容易获得个人住房贷款,降息也降低了购房的实际成本。在一些城市中,从6月起大部分首套房可以执行8.5折的贷款优惠,叠加降息因素以后,相当于购房者少支付近10%的房款。因此,看准时机及早出手成了众多持币观望的购房者的共识。

  在这样的背景之下,不少开发商也纷纷改变销售策略。年初楼市整体低迷时,多数开发商选择低价入市、以价换量策略,通过降价、促销等市场优惠手段吸引购房人群。而随着楼市回暖,当初降价幅度较大的楼盘已开始回调。开发商则正好借势将从原先的“保销量”变为“保利润”。

  “虽然目前楼市量价齐升态势明显,但面对中央旗帜鲜明的限购政策绝不放松的表态,房价出现大幅度上涨的概率还是很低的。”专业人士分析,十分明显的是过高的涨幅市场以及刚需都不会买账。

  央行新政利好开发商

  中国人民银行决定,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是自6月首次下调基准利率之后,一个月内的第二次降息,经过此次降息后,5年期以上贷款利率降至6.55%。

  央行的接连降息对于缺少资金的开发商来说无疑是“久旱逢甘霖”的利好消息。在政策宽松的利好背景下,众多楼盘销售见涨。观察人士分析,降息意味着融资成本会全面降低,开发商们紧绷的资金链也会略有松缓。数据显示:相比六成房企出现亏损的上半年,6月楼市的全线飘红让几大房企的销售额和销售面积均为近两年来最高水平。其中,保利6月销售额和销售面积均创出历史新高,销售额达155.15亿元,同比增长36.65%;万科6月实现销售面积122.4万平方米,销售金额133.2亿元;招商地产6月签约金额约45亿元,环比5月份增长50%,创下单月新高。如此火爆的数据也令市场对下半年的楼市预期愈加乐观。

  进入七月,楼市博弈战明显向开发商倾斜。在杭州、南京、深圳、厦门等城市再现“日光盘”后,北京也加入到了这一队伍,甚至出现了买房要托关系、房价一夜暴涨等“盛景”,久违了的千人排队购房、拼抢楼盘现象重现。见惯大场面的京城商人涨起价来相当霸气,前期销售还不错的楼盘纷纷提价。大兴保利春天里一个月内提价甚多,价格猛增3200元/平方米,朝阳北苑的北京城建N次方每平方米暴涨5500元。北京某楼盘的一位开发商表示,大家都涨,我们就得跟风。虽然政府不断强调调控房价不动摇的决心,但是全国几大城市的“地王”还是陆续新鲜出炉。7月,中赫地产购得北京万柳地块,楼面地价逾4万元/平方米,成为北京“地王”;近日,上海融创绿城以楼面价15054元/平方米的价格拿下唐镇地块,溢价率约为37%,创下今年上海住宅地块成交单价最高纪录。开发商如此热情高涨的拿地,地王的频出、土地高溢价出让等无不刺激着购房者脆弱的神经。甚至出现了有购房者因为犹豫而遭遇楼盘暴涨,一夜之间损失几十万元的事件。

  对此楼市的热闹场景,资深金融工作者余丰慧则冷静地提醒购房者:房价短暂回升、土地溢价出让,都不过是回光返照罢了。刚性需求集中出击造成的房价上涨是不会持久的,只要投资投机性需求不出洞。但是也不排除能量很大的开发商在背后操纵,以达到营造紧张气氛,扰乱市场“军心”,促使购房者盲目实施购买行为,短暂拉高房价,以达到出清手中“存货”、牟取暴利的目的。对此,必须保持高度警惕。

  中央强调楼市调控不放松

  由于上半年宏观经济下行趋势明显,楼市博弈越发明显,不断有地方试图挑战中央的底线,至少有40个城市出台了不同程度的政策微调或变相放松限购措施,希望以房地产的成交量增加带动日渐下滑的地方经济。然而,对于地方的小动作来自中央的态度十分坚决。国土资源部和住建部日前联合下发紧急通知,要求坚持房地产市场调控不放松,密切配合做好各项工作,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。这也是近两个月来国家对坚决坚持调控不动摇的决心的第九次表态,“招呼”打的如此密集可见中央的政策已然触底了。

  7月24日,国务院办公厅针对近期房地产市场出现的新问题,高调地决定派出8个督查组,对北京、天津、江苏、上海等16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。相关部门人士透露,督查组会通过座谈会、暗访、调阅文件等方式进行情况摸底。差别化房贷政策、一级地方限购措施的执行情况是督查重点。业内专家表示,此次督查的结果很重要,将会影响下一阶段调控政策的走向。如果地方政策过度松动,落实不力,楼市价格持续飙高,则不排除中央政府再发新政的可能。其中可能包括提高二手房交易税、房产税收改革等等。


 

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